Woraus besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Zunächst müssen wir verstehen, was eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Dies geschieht, wenn ein Vermögenswert oder ein Recht von mehreren Personen geteilt wird.

Darüber hinaus werden jedem Eigentümer Eigentumsanteile zugewiesen. Handelt es sich bei dem Vermögenswert um eine Immobilie, spricht man von Miteigentum oder Wohnungseigentum, wobei die Begriffe oft synonym verwendet werden.

Sobald wir geklärt haben, was eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist, sprechen wir über die Beendigung oder Auflösung des Wohnungseigentums. Dies ist der Zeitpunkt, an dem die gemeinsame Eigentümerschaft mehrerer Personen an einem Vermögenswert endet.

Manchmal hört man auch andere Begriffe wie ungeteiltes Eigentum, Miteigentum oder gemeinsames Eigentum, aber sie alle bezeichnen dasselbe.

Arten der Beendigung des Wohnungseigentums

Beendigung des Wohnungseigentums durch gegenseitige Vereinbarung

Wenn alle einverstanden sind, ist die Auflösung des Wohnungseigentums unkompliziert: Eine Person kann die Anteile der anderen kaufen, oder die ausscheidende Person kann eine Entschädigung erhalten. Die Immobilie kann auch verkauft und der Erlös entsprechend den jeweiligen Anteilen unter den Eigentümern aufgeteilt werden.

Vorher müssen die Eigentümer den Wert der Immobilie ermitteln lassen und sich über das weitere Vorgehen einigen. Anschließend können sie einen Notar aufsuchen und eine Urkunde aufsetzen lassen, um alles zu formalisieren und die anfallenden Steuern zu entrichten. Handelt es sich bei der Immobilie um das Haus eines Paares, das sich scheiden lässt, muss die Vereinbarung auch in die Trennungsvereinbarung aufgenommen werden. Wird diese vom Gericht genehmigt, bilden die Vereinbarung und der Gerichtsbeschluss die Urkunde zur Aufhebung der Miteigentümerschaft.

Auflösung der Miteigentümerschaft durch Gerichtsverfahren

Kommt keine Einigung zustande, bleibt nur der Gang vor Gericht, um eine Klage auf Aufteilung der Immobilie einzureichen. Das Gericht entscheidet, ob jeder Eigentümer seinen Anteil erhält oder ob die Immobilie verkauft und der Erlös aufgeteilt wird. Es gibt kein festgelegtes Verfahren, in der Regel findet jedoch eine öffentliche Versteigerung statt.

Erforderliche Unterlagen

Eigentumsurkunden für die Vermögenswerte, die Gegenstand der Auflösung der Miteigentümerschaft sind.
Personalausweise der Miteigentümer. Bei Beteiligung eines Unternehmens: Vollmachten oder aktuelle Bestellung der Verwalter.
Bei städtischen Immobilien: Bescheinigung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die fristgerechte Zahlung der Gemeinschaftsbeiträge.
Grundbuchauszug (aktuellster Grundsteuerbescheid).
Vermietungsstatus.
Wert jeder Immobilie.
Aufteilung der Immobilien auf die Miteigentümer.
Begleichung der Transaktionskosten: Notargebühren, kommunale Kapitalertragsteuer (bei städtischen Immobilien).

In welchen Situationen kann dieser Service genutzt werden?

Die Gründe für die Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft sind in den Artikeln 395 bis 406 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Bei einer gerichtlichen Versteigerung zur Vermögensteilung ist die Zivilprozessordnung zu beachten.

Die Gründe für die Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft entsprechen grundsätzlich denen für die Auflösung eines Eigentums, wie beispielsweise Aufgabe, Zerstörung oder widerrechtliche Aneignung.

Aufgrund der besonderen Natur des Wohnungseigentums sieht das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmte Auflösungsgründe vor:

Verzicht eines Miteigentümers auf seine Rechte.
Verkauf der Immobilie an einen Dritten und Aufteilung des Erlöses unter den Miteigentümern.
Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums. Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Teilung des Eigentums zu beantragen. Dies ist ein rechtliches Verfahren; die Einleitung der Teilung führt zur Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilung kann eine physische Aufteilung sein, wodurch eine horizontale Eigentumsordnung entsteht, oder eine wirtschaftliche Aufteilung, falls das Eigentum unteilbar ist. In diesem Fall behält einer der Eigentümer das Eigentum, und die anderen erhalten eine Entschädigung entsprechend ihren Anteilen. Eine Versteigerung ist ebenfalls möglich, wenn die Parteien keine Einigung erzielen können

Der häufigste Grund für die Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Wunsch der Eigentümer, nicht länger Teil dieser Gemeinschaft zu sein. Wie bereits erwähnt, ist dies jedoch nicht der einzige Grund.